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2010年3月23日 (火)

津田さん、4月は44%の利上げ予想となってますね

「津田さん、4月は44%の利上げ予想となってますね」

*シドニー現地紙見ていたら4月利上げを44%の人が見込んでいるそうで、ちょっと中途半端ですが、利上げはやはり津田さんが指摘しているように住宅価格上昇が要因だそうです

*3月上げたばかりですが。今回上げなくとも年内5.25%になると書いていますね

*以下は津田さんの豪の住宅に関しての3月18日の投稿分です

豪州の住宅価格の上昇:津田

豪州国内経済の堅調さからRBA4月に再度利上げするとの思惑が強まっている。アナリストたちの根拠の一つに住宅価格の上昇がある。住宅信用残高の伸びが鈍化し、住宅融資が昨年後半からスローダウンしているにもかかわらずである。Australian Bureau of Startistics (豪州統計局)によると昨年第四四半期に住宅価格は5.2%上昇し、前年同期比では13.6%上昇している。またRBA議事録においてもオークション成約率の高さが述べられている。居住目的の住宅融資残高は今年1月までの4カ月で10%減少し、特に政府の優遇措置が終わった“first-home-buyer(初めて住宅を購入する人)”への融資残高は34%と急減した。一方投資目的の住宅融資は同期間で4.8%上昇している。
ただ融資全体では明らかにスローダウンが見られるし、住宅信用残高は年率8%という穏やかな伸びに留まっているし、銀行は融資基準を厳しくしているようである。
それでは何故住宅価格は上昇を続けているか?
考えられる第一の理由は豪州の過去の実例が示すように、住宅融資と住宅価格動向のラグが指摘される。つまり住宅融資の減少に遅れて住宅価格上昇の鈍化が訪れるという説である。
これは過去にも何度か実例がある。たとえば20039月に住宅融資はピークアウトし、翌年1月まで18.2%下落したが、住宅価格は第四四半期に依然として4.2%上昇し、その後3四半期にわたって1.5%下落した。
また20076月、世界金融危機の前に住宅融資はピークアウトしたが、住宅価格はその年の第四四半期まで4.2%上昇し続け、翌2008年第二四半期まで下落しなかった。
次に考えられるのはラッド政権が非居住者の住宅投資規制を緩和したことが挙げられる。これは世界金融危機の中にあって昨年年初に国内住宅価格維持のために取られた政策で、居住や開発目的で住宅や土地を購入する場合にForeign Investment Review Boardの認可不要としたもの。
外国企業も従来より自由に従業員用の住宅を購入できるようになったし、外国人学生の住宅購入上限30万ドルも撤廃された。
この外人による豪州住宅投資についてはRBAのスティーブンス総裁も特に高級物件の価格上昇要因としてその可能性に敷衍している。今後住宅融資残の減少が続くにも関わらず、住宅価格の上昇が続く場合には、この外人投資家の存在がクローズアップされるかも知れない。(先日私は地震がない豪州、過去20年住宅上昇の豪州物件への投資をお勧めしましたが、、、、)
もうひとつ考えられる理由は、結局この国特有の理由になるのであるが、移民政策の影響もあり住宅供給が需要に追い付いていないという現状である。もしこの三つ目の理由が大きな影響をもつのであれば、いくらRBAが金利を上げようとも、需要を冷やすよりは、むしろ住むための住宅購入者や借家人の金利負担を増やすだけという皮肉な結果になりかねない。

ではでは

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